IDEARIO EN TORNO A LAS MEJORAS A INTRODUCIR EN LA LUV
1. Cláusula de protección de las construcciones consolidadas: referencia expresa en la ley a la necesidad de respetar las viviendas consolidadas por la edificación, salvo que así lo exija de forma excepcional el interés público. Distinta regulación de las áreas con construcciones consolidadas por la edificación y utilizadas como vivienda, y las áreas puramente rústicas, sin viviendas consolidadas.
2. Definición clara del interés público, y relación de los criterios objetivos que permiten valorarlo como tal. Procedimientos de recurso rápidos y efectivos para proteger al ciudadano frente a una declaración de interés público lesiva para sus derechos.
3. Necesidad de realizar consultas vecinales previas sobre los proyectos urbanísticos que se propongan, especialmente cuando aumenten significativamente la población del municipio y/o alteren de forma significativa su entorno.
4. Preferencia por el planeamiento realizado a iniciativa municipal, en aras a la defensa del interés público.
5. Valoración de los terrenos al precio que alcanzan en el mercado, terrenos que días después van a ser urbanizables. Lo contrario solo favorece al Agente Urbanizador, sin que se vea reflejado en el coste final de las viviendas.
Tal como viene sucediendo, el Agente Urbanizador se aprovecha de “información privilegiada”, ya que sabe con anticipación dónde va a presentar su proyecto y procede a comprar suelo a bajo precio, con la seguridad de que va a incrementar el valor del mismo astronómicamente en el justo momento de aprobarse el proyecto, lo que no deja de ser un delito tipificado y una razón más para que el Agente Urbanizador no sea parte involucrada en los resultados del proceso urbanístico.
6. Valoración a precios de mercado de las construcciones afectadas, en caso de que sea necesario demolerlas.
7. Clara definición en la ley del concepto de “obra pública de urbanización”, que ha de ser interpretada de forma restrictiva: la obra pública de urbanización ha de limitarse a lo estrictamente necesario para atender las necesidades urbanísticas reales del entorno, sin recurrir a ejemplos inadecuados que malgastan el suelo en calles, avenidas y rotondas de faraónicas dimensiones incompatibles con el formato urbanístico mediterráneo.
Necesidad de apartarse de la situación actual, en la que el urbanizador propone el máximo de obra posible a fin de aumentar sus ganancias y su volumen de negocio, encareciendo así el importe de la cuota de urbanización a pagar por los afectados, obligándolos así a ceder más terreno.
8. Criterios objetivos para proceder a la reparcelación forzosa. Defensa de los intereses de los propietarios históricos. El Agente Urbanizador no puede tener voto en el proyecto de reparcelación como tal, sólo como propietario de suelo. La reparcelación se ha de conseguir por acuerdo entre el Ayuntamiento y los propietarios históricos.
9. La retribución al Agente Urbanizador ha de ser en dinero. Y sólo como alternativa a esa forma de pago se podría contemplar el pago en suelo, solicitado mediante documento público y desde luego sin exigir garantías adicionales de ninguna clase, puesto que el propietario del suelo es el único de los participantes en el proceso urbanístico que está garantizando de forma natural sus obligaciones, pues su propiedad es inamovible.
10. En la propuesta jurídico-económica sólo ha de figurar el importe exacto total de los costes de urbanización, más la estimación de los variables, así como su repercusión por m2 de suelo.
11. El llamado coeficiente de canje ha de ser negociado con los colectivos de propietarios del ámbito, firmado y aceptado por sus representantes para poder ser aplicado.
12. Las Agrupaciones de Interés Urbanístico no pueden ser consideradas como tales si sólo se considera la condición de reunir al menos el 50% de la superficie del suelo ámbito objeto de reclasificación o urbanización. Se ha de añadir la condición de reunir al menos el 50 % de los propietarios del mismo. Sin esta condición las AIU pasan a ser un instrumento en manos de los terratenientes o urbanizadores avisados, que comprando algunas fincas pueden controlar la urbanización.
13. Por otra parte en suelo urbanizable, las AIU han de continuar disfrutando del derecho de adjudicación preferente que les concedía la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de 1.994. Es curioso que el único articulo que en alguna forma concedía un derecho a los propietarios históricos del suelo, ha sido derogado por la Ley actual.
14. En el proceso urbanístico no puede darse la máxima preponderancia a una figura como la del Agente Urbanizador, que obtiene beneficios aprovechándose de las desventajas que sufren los propietarios históricos del suelo. El Agente Urbanizador establece las reglas del juego urbanístico, pudiendo ajustarlas de forma que el propietario histórico quede fuera de juego por no poder cumplirlas, perdiendo su propiedad en beneficio del Agente Urbanizador. Proponemos la desaparición de la figura del Agente Urbanizador, o como mínimo su sujeción a muy estrictos controles por parte del Ayuntamiento y los propietarios afectados, y la desaparición de las desmesuradas e injustificadas prerrogativas que hasta ahora le confiere la ley.
15. Proponemos que en los casos en que la gestión indirecta no sea asumida por una AIU, se anuncie un concurso entre urbanizadores profesionales que presenten su proyecto técnico acompañado de una minuta-presupuesto que comprenda el coste del mismo y la dirección de las obras de realización, con la prohibición expresa de disponer de un solo m2 de suelo en el ámbito del programa, rindiendo cuentas si son adjudicatarios a una comisión de seguimiento constituida por el Ayuntamiento y representantes de los propietarios históricos afectados. Con ello, los propietarios no habrían de pagar con suelo infravalorado los costes de urbanización hiperinflados, pudiendo gestionar créditos en base a sus propiedades para atender los costes que ellos mismos vigilarían y controlarían, ventaja de la que hoy por hoy solo disfrutan los Agentes Urbanizadores dada la redacción de la ley. Por añadidura, este procedimiento no ralentiza en ningún caso la creación de suelo edificable, pero sí reduce la tendencia inflacionista a la acumulación de costes inflados al valor del suelo.
16. Así como para determinados acuerdos en el Parlamento se requieren porcentajes superiores a la mayoría simple, dada su relevancia , para los acuerdos a tomar en los Plenos de los Ayuntamientos en materia de revisión o modificación de PGOU,s o de aprobación provisional de PAI,s o PRI,s se ha de requerir al menos el 75 % de los votos del Ayuntamiento. La materia urbanística afecta de tal forma a la población, entorno y recursos de una zona, tanto actuales como futuros, que no se puede dejar en manos a la alegre inconsecuencia de una mayoría simple, que nunca es superior al 25/30% del censo electoral.
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